济南土拍市场分化加剧，核心地块争夺激烈

来源：吉屋 2024-12-24 15:42:00

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近期济南土地市场的土拍现象出现了明显的分化趋势。一方面，CBD及其周边核心区域仍然吸引了开发商的关注，竞拍激烈。另一方面，一些非核心区域则因市场需求不足或开发难度过大，导致土地供应终止。尤为值得关注的是潘田和CBD西两块住宅用地的终止出让，反映了开发商对某些地块的态度发生了转变，市场出现了一定的调整压力。

土地市场分化，核心区地块争夺激烈

济南的CBD核心区域土地，长期以来都是市场关注的焦点。然而，因前期土地供应密集，CBD核心区的土地几乎断供多年。近期，在CBD圭山北侧推出了一块插花住宅用地，该地块成交楼面价达到9109元/㎡，且最终由瑞马以底价成功竞得。这块小型地块的推出，在一定程度上缓解了CBD核心区域土地供应的短缺问题，同时也反映出济南土地市场对于优质土地的高需求。

此外，CBD西A1两宗住宅用地的终止出让则进一步凸显了市场的分化现象。尤其是CBD西A1地块，容积率高达2.9，起拍楼面价接近1.5万元/㎡，一旦成交，预计将成为济南的“地王”。但是，由于该地块的高溢价，开发商在此价格区间拿地的风险较大，因此最终未能顺利出让。

开发商资金压力显现，拿地意愿减弱

济南土地市场的分化现象，除了反映市场需求和供给的变化外，也与开发商资金压力密切相关。近年来，不少开发商处于资金紧张的状态，在大规模融资难度增加的背景下，往往无法像以往那样积极加仓拿地。尤其是在部分地块价格较高，开发风险大的情况下，开发商选择观望或退出也是可以理解的。正如潘田片区的住宅用地，尽管其地价有所下调，但市场反响依旧不佳，导致土地供应最终被终止。

此外，济南的楼市整体也受到资金流动性紧张的影响，不少购房者和开发商都面临着类似的资金困境。曾经热度较高的部分区域，如新东站，尽管未来有大量土地供应，但由于缺乏足够的产业支撑和人口流入，开发商对此区域的兴趣明显减弱，除非地价能够非常有吸引力，否则很难有开发商愿意入场。

土地财政模式逐渐失效，市场逐步聚焦核心区域

当前济南的土地市场正在经历着深刻的变化。过去，依赖土地财政的增长模式，城市化进程的加速带动了大规模的土地供应。然而，随着经济环境的变化，土地财政的模式逐渐显现出其弊端。开发商资金链的紧张，以及市场对非核心区域的兴趣减退，意味着未来济南的土地供应将更加集中在核心区域，市场的关注点也将从新区转向成熟区域。

核心区域之所以能够继续保持较高的市场热度，主要归因于城市资源的集中，以及区域内产业、人口和配套的逐步完善。例如，西客站、段店、雪山等片区，凭借着相对完善的城市基础设施和不断增长的外溢需求，成为了开发商争夺的重点。这些区域的土地价值和市场需求，能够支撑起较高的地价和稳定的房价。

与此相对，一些地缘劣势较为明显的新区，虽然未来可能有大量的土地供应，但由于缺乏足够的市场需求和产业支撑，往往很难吸引到足够的开发商参与。这样的区域，在土地拍卖中的表现往往不如核心区域。随着土地财政的逐步失效，济南的土地市场将愈加集中在那些具有地缘优势和市场潜力的区域。

济南土地市场的分化趋势仍在加剧，未来开发商将更加注重核心区域和成熟片区的拿地机会。而对于一些非核心区域，市场需求的疲软和开发商的资金压力，将进一步加剧这些区域的冷淡。这一现象反映了济南楼市的结构性调整，也为未来土地供应与需求的变化提供了重要线索。