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重磅新规！济南楼市大变局来了！
近日，济南悄悄出台了一项新规，并没有引起太多关注，但它将对未来济南住宅建设产生重要影响，尤其是改善型产品将迎来空前宽松的机遇期。为提振楼市，激发改善型需求，“好房子”的概念被越来越频繁地提及，两会期间住建部更是明确告诉大家“谁能建好房子，谁就有未来”。从去年9月份自然资源部取消限墅令以及对郊区容积率1.0的限制，到《山东高品质住宅设计指引》的出台，再到这两天济南市自然资源和规划局发布的《济南市建筑工程容积率计算规则》征求意见稿（以下简称《规则》），“好房子”的正在从高层概念走向落地实操。济南最新公布的《规则》列举了10余项不计入容积率的情形，包括：建筑物避难层、消防楼梯连廊、无障碍设施、社区嵌入式服务设施、配套地下人防等。之前根据规定地上建筑物层高在2.2米及以上的全部计入容积率，层高小于2.2米的按一半面积计入容积率，如今10余项基础性指标都不再计容，显然使房企在小区整体容积率既定的基础上，能做出更多住宅面积用于销售。对购房者来说，以上规定并不会带来多么直接的影响，该《规则》的威力主要集中在：对后期改善型住宅设计及建设计容的空前放松，主要有以下几点：
一、架空层不计容 ——鼓励一层设置成入户大堂、单元会客厅。建筑利用架空空间作为建筑公共开放空间、不计入容积率，住宅层高应该不小于3.4米，架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40%。纯住宅建筑首层架空空间面积不少于首层投影面积40%，架空部分及必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房不计容。不符合周长及层高要求的建筑公共开放空间，按水平投影面积一半计算容积率建筑面积，垂直交通空间及设备设施用房都计算入容积率建筑面积。在销售过程中，一楼的产品往往因为采光不足、私密性不好，不被购房者认可，只能通过打折促销或者围合小院增加附加值等方式才能卖出去。如今，新的计容规则鼓励开发商在住宅首层设置架空层，类似入户大堂、单元会客厅等公共空间，为居民提供休闲、娱乐空间，不仅方便了居民生活，更是提高了小区品质。
二、封闭和半封闭阳台都只算一半面积 ——相当于赠送面积更大了。住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。封闭阳台按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。进深或面积比例超出上述规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。之前对阳台建筑面积的规定是看规划报批的要求，如果批复是敞开的，不管后期是开发商统一封闭，还是购房者自己封，都算一半面积；如果批复是封闭的就按全面积计算。现在不管是全封闭，还是半封闭都计算一半容积率，也就是算一半建筑面积，对于封闭阳台而言，相当于赠送了一半面积。同样的建筑面积，购房者能享受到更大的居住空间。更关键的是对阳台的进深计容标准也放宽了，只要进深不超过2.4米、阳台面积不超过套内面积的20%，都可以按照一半面积计算。
三、“空中花园”不计容或部分计容 ——“0公摊”、超100%得房率的房子来了。空中户属花园进深不小于2.4米，不大于6米，水平投影之和不超过住宅套内面积30%的，按一半计算建筑面积。开敞式公共绿化平台建筑面积应为所属两层房屋总面积的35%-45%的，不计入容积率。否则，按一半计入容积率建筑面积。第四代住宅是以每户拥有面积不小于套内建筑面积30%，层高不小于两层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。也就是说户属空中花园是第四代住宅的标志，当然敞开式公共绿化平台是第四代住宅的另一个选项。本次《规则》对于第四代住宅计容的规定户属空中花园和公共绿化平台，分别给予了一半和全部容积率的减免。在各项政策利好的加持下，第四代住宅试点的项目会越来越多，改善型住宅能轻松实现“0公摊”，甚至是得房率超过100%！
- 济南楼市，改善型住宅，容积率计算，架空层，封闭阳台
