.png)
降价潮的开始
最近两周，济南楼市降价的消息不断传来。从大汉峪的高层到小汉峪的高层，二手房降价后，新房也开始降价促销。回顾近几年济南楼市的降价脉络，可以发现降价从老旧房子开始，同时期刚需片区的价格稳定调整。70/90政策下的高层两室房源也开始降价，并且持续失血。2023年下半年，降价潮加速，不知道具体原因，但过去一年一直在调整降价。
东城逸家的影响
2023年下半年，东城逸家的入市成为核心区二手房降价的导火索。东城逸家的二手房价格从28000-30000元/平米下调至22000-23000元/平米。相邻的瀚阳学校对应的小区房价也受到影响，从28000-30000元/平米降至20000-22000元/平米，甚至有17000-20000元/平米的房源。产品差异化较大的玉兰花园四期则未受影响，因为片区内没有替代品。奥体、大汉峪部分房源价格调整，引发周边小区房价下跌，特别是两室、高层房源。
高层两室普遍下降
济南东城高新和历下的高层两室房源价格普遍下降。尽管租售比不错，但降价依然凶猛。高新区次新房两室价格已降至12000-13000元/平米。奥体西部高层房源价格持续调整，预计还会继续下跌。三室、四室房源也受到影响，但相对较小。三室需求是主流，而两室供应量大需求小。30多层的高层房源将持续失血。四室房源的走势需根据区域和楼盘判断，核心区次新四室房源受影响最小。
历下盛福片区波动
历下盛福片区房价波动明显。2021年底，房价在18000-21000元/平米，2022年中建星光城市首开价格不高。2023年，盛福片区价格站稳并开始走高。越秀麓端府精装售价达到25000-27000元/平米。然而，2024年房价出现波动。盛福隆和府入市价格合理，但大华启宸以17000-18000元/平米入市，影响购买者心理预期。星光城市三期调低价格，推出小高层单价19100元/平米，总价273万元，性价比更具吸引力。
盛福片区带来的外围效应
盛福片区17000-19000元/平米的小高层售价，吸引张马、文誉城、雍泉府及雪山片区购买者向历下聚集。相比之下，19000元/平米在盛福片区买房比在工业北雪山等地更靠谱，也不用担心大幅度贬值。内部也会产生分化，之前售价23000元以上的房源，现在出现19000元的小高层，自然吸引更多人购买。
各区域互相拉扯
东城逸家大量存量入市砸盘，盛福片区楼盘促销，高新区及历下一些二手高层创新低，西客站9000-11000元/平米，再加上雪山、唐冶、张马、新东站及神武等地的变化，多数地方缺乏涨势动力，各区域互相拉扯，一个点影响一大片，使得济南楼市不安稳。
核心改善盘较安全
目前唯一比较安全的是济南核心改善盘，如容积率2.5以内的小洋社区、新10年内校中等以上的房源，这些仍坚挺。新入市的核心改善盘未见明显降幅，有些甚至提涨。
济南人口净增长2-3万，对住房新增需求有限。因此市场进入内循环阶段，即刚需买——刚需卖——刚需变改善——改善换豪宅——如此往复。希望我的分析能帮你理性置业。
- 济南楼市
- 降价潮
- 二手房
- 高层两室
