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济南迎来了第四代住宅的热潮，最近这一话题在市场上引起了广泛关
第四代住宅的核心配置：空中户属花园
第四代住宅，又称“立体园林生态住房”或“城市森林花园建筑”，其主要特点是将绿色空间和花园引入高层建筑中，形成垂直的森林景观，让住户可以在自家的阳台上拥有私人花园。根据《济南市建筑工程容积率计算细则》，第四代住宅的基本配置是“每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园”。
空中户属花园是指具有庭院和阳台功能的户属室外空间，层高不应低于两个自然层层高，除设置满足安全要求的围护设施外不得设置其他围护结构。景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。全国首个第四代住宅项目是位于成都的七一城市森林花园，该项目在2019年实现交付。
全球案例：个案多，规模推广少
第四代住宅是否代表未来住宅的发展方向？我们搜索了全球各国的案例，这类住宅基本都是个案，还没有形成大规模推广。法国蒙彼利埃的“白树”项目是一栋高56米、17层的建筑，包含住宅、公寓、办公、餐厅和艺术展览空间，每个空间都有向外延展的空中花园。意大利米兰的“垂直森林”是世界上第一个高层住宅垂直森林建筑。我国台湾地区的双螺旋结构生态塔位于台北市中心，以DNA的旋转结构为创意灵感，由比利时设计师设计。
此外，成都的七一城市森林花园目前也已经成为比较知名的第四代住宅代表作。这些案例都展示了第四代住宅的独特魅力，但由于建造成本高、维护难度大，这类住宅尚未在全球范围内形成大规模推广。
第四代住宅的痛点：成本高，维护难
第四代住宅的优点显而易见：生态环保，亲近自然，每一家都有私家花园。然而，这类住宅的建造成本高，维护难度大。大量的空中花园和垂直绿化需要定期的灌溉、修剪和护理，尤其是在高层建筑中，有些植物的养护可能需要专业的园艺人员。不同季节对植物的养护需求不同，如冬季的防冻措施和夏季的防旱措施都需要特别
这类住宅通常需要配备灌溉系统，包括滴灌系统、自动喷水系统等。这些系统不仅安装复杂，后期的维护和检查也需要专业技术人员定期进行。为防止积水对建筑物造成损害，景观区域需要有效的排水系统，而且要避免出现渗漏问题。根据济南的规范，第四代住宅的景观区要有不低于0.5米的覆土，这一点非常重要。半米高的覆土，灌溉之后重量很大，需要增强承重能力。为了支撑这样的空中花园，建筑加固结构会比较复杂且成本高。
最大的隐患：业主封阳台
除了技术层面的痛点，第四代住宅最大的隐患是房屋交付后，业主将花园封闭为阳台。第四代住宅的“空中花园”概念并不新鲜，济南早已有类似的案例，比如CBD附近的现代逸城。很多楼栋都设计有空中花园、私家庭院，每个空中花园占据两层，奇数层的客厅外是空中花园，偶数层的卧室外是空中花园，从而使每一户的空中花园都是两层。
在销售时，空中花园是项目的一大卖点，但若干年过去，很多业主已经将其封闭为普通阳台。由于空中花园占据了两层，业主在封阳台的时候只能封闭自己的一层，导致整个建筑的外立面凸凹不平，非常影响建筑颜值。此外，这样的空中花园对下层的采光遮挡非常明显。如果你家客厅或者卧室的上方向外探出来两三米长的空中花园，房间内的采光会受到很大影响。
大胆创新，谨慎推广。鼓励创新是因为迭代的产品一定是在创新中产生的；谨慎推广是因为创新中一定会产生问题，需要修补完善。尤其是在房地产市场，房子是要使用几十年的，如果某一类产品还不够完善就进行大规模推广，一旦出现比较明显的BUG，没法进行修复，可能会带来比较大的损失。
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