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济南大华启宸：盛福片区新军，小户型产品供应，价格适中
2023年初，还有很多人说2万冒头的盛福要涨到3万+，当时盛福楼盘大行其道，在售楼盘很多，但是等到今年你会发现，盛福没有等来3万+的房价，等来的却是更低的上车门槛。
有些说法就是为了割韭菜用的，就像54321，就像长岭山4万+，盛福3万+，都是一个套路，看待问题要乐观，但不能盲目乐观，乐观的人发明了飞机，悲观的人发明了降落伞，这两种人活得好好的。
盲目乐观的人坐上了二踢脚，下落不明。
这条内容就来聊聊，盛福片区新军——大华启宸！
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历下 | 历下中林路与开源路交汇处北300米 20000元/平米
先看一下位置，小区南侧是中电建国誉府，东侧紧挨着星光城市三期，地块很小，看着像是嵌入星光三期内部。
这个楼盘适合关注。 大华启宸动作挺快，今年1月31日拿地，3月初就出规划了，预计6月份入市，节奏很紧密。
小区距离在建的开源路较近，过了北侧的胶济铁路就是球墨的海信翰墨府，目前二手房房价在1.7-2万。
地块容积率2.7，楼面价8959元/平，地块很小只有4栋楼，一栋26层高层，其余3栋都是18层小高。地块素质和星光三期基本一致，产品户型也类似，只不过入门户型做到了105平，门槛更低一些。
作为入门最低的105户型，有两种户型，分布在2号楼上，小高层中间户，该楼栋南侧就是国誉府，楼栋存在挡光，下文日照分析会有展示。还有3号楼的26层高层，也有105户型。
小区物业为大华物业，2.36元；总户数315户，交付时间预计为2026年年底，简装和毛坯交付，车位配比1:1.2，层高2.95（刚需和刚改定位），绿化率30%。
重点是看看项目采光情况：
大华启宸四栋楼西侧是开源路跨铁路大桥引道和幼儿园，西南侧是绿城蘭园10层洋房，采光基本不受限；采光因素主要考虑南侧国誉府和东侧星光三期的小高层。
规划图显示，1号楼和2号楼均有采光不足的居住式公寓，根据房小参采光模拟，2号楼确实采光较差，冬至日10层以下的采光都不是很理想，对采光要求高的朋友后期选房时要格外
想了解具体的采光模拟，可以点击下方。
介绍完大华启宸的大概情况，来看一下，项目的优劣势分析。没有完美的楼盘，大家需要评判的是，房子优点是什么，缺点能否接受，价格适合否。
首先，大华启宸是目前，盛福为数不多的有小户型产品供应的项目，现在市面上还有很多人存在历下情节，周边工作的刚需刚改非常适合，主要看价格；
其次，小区距离姜家庄地铁站在步行范围内，算是准地铁房；全景落地窗+low-E玻璃，从卖点和价值点倒推，客户群体基本就是年轻人了。
再次，像智能梯控人脸识别归家，双精装入户大堂，电动门，定制星空顶地库，全石材铺路园林，人车分流，这些基本都是新楼盘的标配了。
大华启宸产品对标星光三期、文誉城、建发雍泉府，这三个项目可以对比着看。
优点说完了，那需要讲讲劣势，仅供参考，考虑这个项目，有几个问题需要
1、小地块，大华启宸是目前盛福在售楼盘中最小的地块，占地面积仅1.45万方。小地块有什么劣势？
第一，园林受限，巧妇难为无米之炊，小空间没法做出好的园景和社区配套，这么大的空间，一个儿童乐园和一个健身活动区就填满了。
第二，物业成本高，四栋楼总共315户，体量越小的小区物业成本越高，大华的物业本身也谈不上优势，万一业主对原物业不满意想换物业，好的物业没人愿意接手小社区，确实没利润。
2、噪音影响，西侧开源路的跨铁路桥。
开源路南延(工业北路至涵源大街)全长约2.67公里，其中上跨铁路桥总长约1.4公里，主桥宽37.2米，为双向三车道，两侧预留公交车道，最外侧为行人和非机动车道。北侧跨铁路引道从铁厂北路以南开始，南侧跨铁路引道止于中林路附近，引道均为双向三车道。铁路桥两侧受噪音影响的项目主要有四个，星光三期、大华启宸、绿城蘭园、中电建国誉府。
目前这个市场，只要价格到位，总有一批买房人，大华启宸目前价格没有确定，参考北侧新一点的海信翰墨府1.7-2万的二手房房价，保利公园上城之前105上车门槛是220万，有了这两个价格参考，大华启宸的价格也不难推测。
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- 盛福片区
- 小户型
- 价格适中
- 采光情况
- 高端配置
- 劣势
