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济南楼市置换链修复中
楼市517新政以来，有多少人在鼓动你上车？多少人解读为天大的利好？但如果你问他们具体怎么操作？他们很粗暴：现在就买买买。 你是不是也以为，这一波降低首付是为了赶刚需上车？ 哎…… 你要这么理解，那我觉得这个韭菜你是当定的。我把517政策隐藏的意图抛开给你看一看，看完了觉得有道理，记得回来点个赞点关注转发朋友圈。 整个政策可以用一个关键词来形容： 置换链修复。 这个其实很好理解，要知道从1998年有商贷开始这么多年，首付比例就没有低过20%，大部分时候是30%，杠杆率就是33%，但是现在首付比例调整为15%，杠杆率就是66%，买100万的房子首付15万，1000万的房子首付150万也就搞定了。 那你觉得从周边来济南，或者说是济南打拼了好几年还没有买到房子的人，是缺首付吗？对于现在动不动300-500万新房的房价，缺的不光是首付，更缺的是稳定的月供。 上面也知道大家辛苦，也知道让收入不稳定的人高杠杆上车意味着什么，所以政策从一开始就没有准备让收入比较低的买房人通过降低首付来上车！这是不是你听到过的不一样的说法，很多人都在说，降低首付比例，就是让刚需上车。
置换链修复的意义
接下来，新房要么就完善双轨制，走保障房体系给大家兜底，要么就官方出手收购满足要求的二手房，加速楼市分化，把二手房的价格打下来。 但是，相信凡是有点儿预算的买房人，都还是想买商品房，这个不需要解释为什么吧！ 所以，150万以下预算的刚需，耐心看完，收藏起来，把我下面要说的建议听进去： 咱跟着政策走，低总价段的次新二手房真的可以考虑，我知道你们觉得二手房产品不如新房好，但是想一想，他配套全位置好呀！ 很多时候买房人对于买房子这件事情有一些执念，只存在于买房之前，住进去之后，这些执念就变成了每天的柴米油盐酱醋茶，这才是生活的真相。 你好好想想，掏空6个钱包上车郊区的改善，对你现在阶段有什么意义呢？ 那什么时候买房有意义？ 只要不是孩子马上上学或者丈母娘催婚马上要买的，那一定得等这一波被释放出来的改善需求满足了，但下一波的韭菜还没有续上的时候，出手。 到那个时候，他们房东卖的二手房绝对比现在便宜，不敢说能给你省一辆代步车的钱吧，至少省个一年的工资没问题。 这个时候你就会发现，过去二三十年房地产吃到红利的这帮人，手里的二手房能卖出去了，这置换链条不就修复了吗？
产品力决定未来
之前通过房产赚到过钱的人，现在就可以拿着卖掉老房子的钱，再加上降低首付的杠杆，去买更大的面积、更好的物业、更美的环境和更棒的产品以及更高圈层的房子了。 这样的路径不就是现在济南楼市的本质吗？ 济南买豪宅和高改的人，并不完全是富豪，更多的则是靠置换。比如买2000万房子的人，往往需要把1000万房子卖掉，再掏个1000万；买600万房产的人，往往需要把自己手里二三百万的房子卖掉，再背负一些贷款。 而买他1000万房子的人，往往需要把自己500万房子卖掉才行。同理，买500万房子的人，需要把200万老破小卖掉。 所以我们要明白，房子是有置换链的，每个人的购买力与老房子价值息息相关，如果老破小跌了，业主就换不起改善房，那么改善房业主就换不起豪宅，最终大家都要跌，一直跌到每个人都买得起为止。 所以，刚需朋友不要着急，现在咱面对的是一个全新的房地产市场，以后会有一些主城内或者郊区新楼盘的价格，扛不到改善涌进来置换那一天，所以必然会有一部分房源价格进入到你们的预算区间内，那时候不要犹豫，该上车上车，该捡漏捡漏。 当然了，如果房价再怎么调整，也没达到你的预算，也不要担心以后的住房市场，就像现在买车一样，车不贵，但是豪车贵；未来住房不贵，但是住好房子贵，没有人会抱怨自己买不起法拉利，所以你也不用担心自己将来没有房子住。 最后送给在看改善并且还在犹豫纠结的朋友们，一个3字真言。这3个字能够保证你买到的房子至少将来能够跑赢大盘，那就是：产品力。 在将来，一个改善楼盘最重要的一定是他的产品力，一定要从人居价值上来判断一个项目到底能不能买，因为没有一个人接盘你的二手是纯粹为了投资。 中铁逸都、凤凰国际的业主宽裕了就会置换到河滨城、旅游路南大小汉峪，雪山刚需社区的业主宽裕了就会置换到凤鸣润府和雪山境，中垠雅苑的业主宽裕了就会置换到龙湖天奕、高新仁恒。 还是那句话，刚需的需求是绝对的，但改善的需求是相对的，这个市场上永远都会有不差钱的改善群体。 一个开发商的口碑，项目的居住体验、用材用料、户型、工区装修、景观、物业等等汇聚成了产品力，这些是改善的房子要反复对比的重点。 作为一个在济南工作13年的房产博主，研究房子产品就是每天的工作日常，我会把更多优质的项目介绍给大家，所以看到现在了，赶紧把关注点上，免得将来我分析好项目了，你看不到我。
- 济南楼市，置换链，首付比例，改善需求，产品力
