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降价割肉行情正击穿济南改善市场
现在济南刚需市场无论新房还是二手房都相对纯粹一些，大家关注的是性价比，刚需的思想和手法也比较单纯，但是在改善市场那就不一样了，济南改善无论新房还是二手，水太深，深到超乎你的想象。在改善市场，特别是二手房市场，你以为你看到的就是真实的吗？虚虚实实真真假假，掌握了社会资源，有一定认知水平的改善群体，他们在处理二手房时，手法就高明多了。如果你是买房人，没点判断能力，那就真的任人摆布了。不过在高明的手法，也招架不住大趋势，有些事情早晚要发生，时间早点晚点而已。
济南二手房市场，从2021年开始就进入到以价换量抢跑的阶段，最初是刚需小区，但是现在已经蔓延至二手改善市场。改善市场也扛不住了，着急用钱的想尽快出手的房源，必须要大幅降价。下面，看几个有代表性的二手改善小区数据，以下部分数据来自济南楼市锐评：CBD华润昆仑御七区地块高层129㎡，成交总价355万，单价27562元/㎡，降价13万成交。CBD绿地IFC中央公馆B10地块小高147㎡，成交总价420万，单价28462元/㎡，降价26万成交。还有，奥体金茂府168平10楼465万，合单价2.77万/平。高新贤文仁恒奥体公园世纪洋房150㎡，成交总价448.6万，单价29907元/㎡，降价32万成交。目前高新仁恒二手挂牌房源在46套，挂牌量超过5%，目前已经成交3套，除了上面一套，还有两套如下，单价在3.35-3.37万元/平米。高新贤文龙湖天奕一期小高176平，成交总价493万，单价28012元/㎡，降价87万成交。目前龙湖天奕在售房源39套，挂牌率6.4%，显示只有一套成交，而上面已成交的房源（单价28012元/㎡，降价87万成交，楼层一般为2楼），却在平台上没有显示，这可以说明，有些影响小区成交价的已成交房源，被隐藏。很多朋友买房喜欢参考同小区已成交的房源价格，这是个好习惯，但有些二手房成交价格只看价格并不能说明什么，比如房子高税谁出，裸房之外，是否额外带有车位储藏室家具家电等等。
改善市场需警惕差价巨大现象
总结一下，以上成交价格，很多房源已经接近新房购买时的房价，特别是在买新房时，矮楼层和好楼层相差一两千，但进入到二手房市场，你会发现，改善盘差楼层和好楼层，差距很大。这一点也是给各位买房提了个醒：1、改善买房尽量要尽善尽美。2、改善二手房因为挂牌价的问题，真实成交的时候，谈价空间很大，买房也需要注意。以上价格只是个例，不能以偏概全。具体二手房走势还是要看市场上买卖双方的博弈，有的时候中介平台和业主、房产博主的口碑也会影响价格，但长期来看，还是要看业主的真实口碑，毕竟没有调查就没有发言权，只有业主才知道自己小区到底是什么水平。
长岭山和银丰玖玺城七期珑和院市场表现分析
最后再说一下前段时间一直热炒的长岭山，说好的长岭山迈入4万+的，结果现实太残酷，不多说了。银丰玖玺城七期珑和院开始认筹，价格已经出来了，市场一般，竞争很激烈，大家都没底气了，就连报价也低调了很多。以下是认筹楼栋房源(117套)：13# 149㎡ 东单元 50套(25层高层)，预计成交单价2.8-3.1万，预计成交总价417-461万；2#195㎡西单元西户 17套(17层小高)，5# 195㎡ 东户 16套(16层小高)，预计成交单价3-3.5万，预计成交总价585-682万；19# 175㎡ 东单元 34套(17层小高)，预计成交单价3.2-3.7万，预计成交总价553-640万；17#260㎡ 东户 17套(17层小高)，预计成交单价3.3-4万，预计成交总价858-1040万；16# 315㎡ 东户 15套(16层小高)，预计成交单价3.3-4万，预计成交总价1040-1260万。首开送一年物业费，还送储藏室，这样操作不至于让房价太难看，毕竟大盘最后还是要照顾一下片区形象的。
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