近郊偏？龙洞贵？这里才是主城墅区改善的不二之选！

来源：吉屋发布时间：2024-03-23 08:59:15

近郊偏？龙洞贵？这里才是主城墅区改善的不二之选！

购房者对别墅有三大误解：要么是贵出天价，要么是远到郊区，要么是中看不中用的面子产品。很多人买别墅的初衷是为了远离城市的喧嚣，认为只有伴着静谧山水才能拥有云淡风轻的心境。因此，前些年大多墅区项目都在追求“回归自然”，以城郊别墅为主。然而事实上，大部分人在拥有了自己心心念念“藏在山里“的城郊别墅后，仍然回到城市居住。因为生活上有着种种不便，想要的“怡然自得”也会荡然无存。经过时间的验证，现在的高端改善又有一大趋势，别墅回归主城。那么在济南，哪里才算主城墅区？同样的预算买哪类别墅？今天这篇文章为大家一一分析。

NO.1 六百万的门槛想住济南别墅区，能买到的最好地段是哪里？济南最核心的区域在城市规划中往往不允许建别墅产品，说白了就是地太贵了，容积率受限制，比如济南CBD。而在CBD周边板块里，向西老城拆不动，向南龙洞别墅动辄几千万；向北直到工业北，向东到绕城高速的这片主城区域，2.8的容积率在去年土拍市场都能引发争抢，容积率低于1.5的墅区土地更是稀贵如金。大家可以关注下济南近几年但凡容积率低于1.5的叠墅地块，都规划到哪里了？主流的新房叠墅都被挤压到绕城高速以东，并不是因为这里更好，而是开发商在这里更容易拿到低容积率的土地。城市近郊别墅也并非世外桃源，只是土地条件受限下的权宜产物。如果有的选，还是尽量离核心区近一些。现实问题是核心区周边的主城别墅凤毛麟角，这也验证了为何华润置地在雪山的凤鸣润府关注度这么高，毕竟这是周边唯一的1.2容积率产品，也是近几年距离核心区最近的墅区项目。作为别墅产品，单有区位优势远远不够，横向对比龙洞二手房，新房别墅的产品力才是杀手锏。

别墅买新不买旧，别墅产品平层化，济南别墅产品力相比4年前焕然一新。

济南的别墅产品，2020年之前，无论是西式庄园风别墅、中式别墅还是现代简约风格的别墅，多数都是小面宽产品，尤其是禁墅令下衍生的叠墅产品，相当于把大平层的功能空间切碎了堆叠出二层三层空间，让大家意识到住别墅就是面子，其实并不舒适。龙洞片区某别墅区 2020年之后，叠墅产品迎来大换代，叠墅开始平层化，大面宽落地窗卷进来，叠墅产品一直在快速进化，兼具私密性、身份感和居住舒适性。华润置地在雪山核心区域打造的凤鸣润府项目就是典型代表，仅1.2的容积率，规划了主城内罕有的迭代浮岛洋房+天地院墅。洋房产品在进深1.9米的南向半开敞大阳台之上，又创造性地叠加出一个约3x3米的空中浮岛阳台，实现空中小院的梦想。二楼户型还额外赠送主卧空中露台，与南向阳台相连形成L型超广角观景视野。项目的叠墅产品在实现了独门独院、独立入户、独立电梯的同时，负一夹层中也拥有推门见天地的下沉院子，实现了下叠南向三层可采光。下叠建面约318㎡户型上叠和下叠的边户户型，室内更是堪比大平层的空间设计，成为济南首个真正实现客厅270°IMAX无立柶环幕视野的别墅产品。只有真正走进凤鸣润府的叠墅样板间，看到拐角巨幕落地窗带来的光线视野，才明白别墅产品之间的差距究竟有多大。还有一点值得强调，凤鸣润府是新一代的绿建三星级建筑，并以超越省标20%为项目标准打造。绿建三星是住宅类绿色建筑最高的标准，建筑质量、环保性、舒适性都更胜一筹。尤其解决了很多豪宅日常居住上的痛点，比如通过铺设隔音毡、分户墙混凝土结构等先进工艺，解决了楼房隔音差的问题；比如窗户升级为80系列隔热铝合金、三玻两腔双充氩气来解决隔音隔热和降噪的问题。凤鸣润府这种新一代产品，从内到外全方位的品质升级，成为主城墅区的产品力顶流。

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新一代别墅回归主城，打破了济南别墅格局的两极分化。

以往在济南买别墅基本两种选择：第一，买最核心地段，比如龙洞二手房，贵且老。第二，买纯环境，选近郊低密产品，新却偏。新一代主城墅区的出现打破了这种分化格局，依托核心区的配套资源和距离优势，用近郊别墅同样的总价享受中央生活区的便捷，用CBD龙洞普通大户型的价格买天花板级的别墅产品。举个例子，后期凤鸣润府的业主入住，日常遛弯就能享受北山公园、鲍山公园、将山公园和韩仓河景观带这种三山一河的自然资源。尤其是将山公园，出小区大门穿过凤鸣路主干道就是公园入口，近在咫尺。将山公园家门口的凤鸣广场、雪山万达广场(在建)满足日常消费需求，向西临近核心区高新万达。有上学需求的，项目还签约了历城二中教育集团。小区紧邻的凤鸣路作为东城南北大动脉，贯穿工业北路、飞跃大道、世纪大道、经十路和旅游路；南侧世纪大道直通凤凰路，凤凰路高架建成后，与奥体CBD、汉峪金谷等联系更加紧密。最后总结起来，买高端改善的墅区产品就是买的稀缺性。凤鸣润府这类主城墅区产品，有优质地段加持下超低容积率的稀缺；更有顶尖产品力的稀缺，比如大门、会所、铝板+大面积玻璃的颜值、绿建三星品质和一流的户型设计等；还有绝对数量上稀缺，小区仅有11栋住宅楼，6栋4层叠墅和5栋7-8层洋房，一共163套，叠墅产品仅有60套，稀缺且不可复制。近期，凤鸣润府又推出了实景交付样板间，1:1真实还原业主收房时的交付标准，卸掉精装样板间的迷惑性妆容，让购房者真正实现所见即所得。

近郊偏？龙洞贵？这里才是主城墅区改善的不二之选！

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