济南土地供应连续三个月回落 "底价销售"成风

来源：搜房网发布时间：2012-06-13 02:30:00

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

[提要]5月份，土地供应量连续三个月回落。除去1月份无土地供应，本月成为2012年土地供应量*少的月份。前五个月土地供应总量已经占到去年土地供应总量的一半，除去一宗撤牌土地外，其余全部销售。

【监测范围】：济南市区和长清。

【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地(工业用地除外)。

【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域(详细划分参见附录Ⅰ)。

【内容综述】5月份，土地供应量连续三个月回落。除去1月份无土地供应，本月成为2012年土地供应量*少的月份。前五个月土地供应总量已经占到去年土地供应总量的一半，除去一宗撤牌土地外，其余全部销售。本月中旬2012年土地供应计划公布，前五个月，招拍挂供应的居住用地已经完成任务的55.90%，商服用地完成46.04%。本月土地销售量也随着供应土地的不断回落而继续下滑。由于前两个月的土地销售量巨大，2012年前五个月的土地销售量已经占到去年土地销售量的六成以上。本月土地全部底价销售，除一宗居住用地外其余均分布在西客站片区，且以商服用地为主。

◎供应土地基本情况

★5月土地供应1宗，供地面积1.30万平米

5月份济南市土地供应量继续呈现下跌走势。5月份济南市供应土地1宗，供地面积1.30万平米，为居住用地，同比面积下降96.23%，宗数下降87.50%；环比面积下降96.72%，宗数下降94.12%。

5月济南军区以公开公告的形式出让一宗居住用地，成为5月份少有的一宗土地供应。济南市前5个月供应土地面积为319.88万平米，为2011年全年土地供应量的50.27%。其中居住用地253.54万平米，为2012年居住用地供应计划的55.90%，商服用地65.04万平米，完成计划的46.04%。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

★5月供应土地明细

本月供应土地为济南市军区用地，以公开公告的形式出让。

◎销售土地基本情况

★5月土地销售17宗，39.58万平米

5月土地销售17宗，销售面积39.58万平米，同比宗数减少43.33%，面积减少52.01%；环比宗数增加88.89%，面积减少54.57%。其中居住用地销售5宗，13.61万平米，占本月销售总面积的34.39%；商服用地销售12宗，25.97万平米，占本月销售总面积的65.61%，西客站十艺节的召开推高了该区域商服用地的供应和销售。2012年前5个月销售的土地面积已将占到去年土地销售总量的63.82%，房地产市场后续供应量充足。

本月销售地块均为4月份挂牌地块，所有供应土地全部以底价销售。西城*开发集团、绿地地产成为本月较大买家，西投拿地9宗，21.27万平米，绿地拿地7宗，13.19万平米，另一宗5.12万平米的地块被北城置业摘得。

★ 2012年5月销售土地明细

西客站片区成为本月土地销售的主要区域，占销售面积的87.06%，另一宗分布在高新区凤凰路沿线。西客站片区土地又以商服用地为主，占比75.37%。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

第2章各物业市场分析

【监测时间】：2012年5月1日-5月31日。

【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。

【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分(详细划分参见附录Ⅱ)，其余物业区域划分同土地市场。

【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

2.“销售量”以实际签订协议为准；

3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。

4.“销售均价”，指住宅市场的实际销售价格，其计算方式为总销售额除以总销售面积所得数值。

【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

第1节普通住宅

【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。

【内容综述】5月份市场销售量依然延续复苏的态势，尤其是在宏观经济形势紧张和未来信贷条件有望放松的双重背景下，预计未来政策面将会持续刺激销售回暖。刚性需求带动了这一轮的整体复苏，随着市场信心的恢复，未来将有更多种类的需求进入市场。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

5月住宅总供应量为8926套、103.2万平米，同比增加0.8%和1.8%，环比减少11.7%和11.8%。其中新增1686套、18.2万平米，同比减少60.6%和62.2%，环比减少20.4%和23.5%。

随着楼市销售量的上扬，5月份市场库存明显减少，开发商依然秉持“以价换量”的策略积极去库存、推新货。

★各区域供应情况

5月，东部依旧是房源供应的主力区域，供应2926套，占市场总供应的33%；西部位居第2，供应2450套，占市场总供应的27%；北部供应2397套，位居第三位，占市场总供应的27%；中部、南部供应较少，均不足千套。

从各区域新增来看，东部新增依旧*多，新增748套，占新增供应总量的44%，本月东部入市两个新项目，分别为国华印象和中建凤栖第。西部位居第2，新增436套，占新增供应总量的26%。北部新增372套，位居第三位，占新增供应总量的22%。南部鲁能领秀城新推130套，占新增供应总量的8%。中部无新增。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

◎销售量及区域分布

★市场销售量月度变化

5月住宅市场销售2617套、28.4万平米，同比下降25.8%和29.5%，环比下降8.7%和11.2%。

5月，楼市销售环比虽小幅下滑，但整体来看销售量依然保持高位。这主要是由三方面原因形成，一是未来信贷政策松绑的市场预期，有望缓解房地产市场的紧张局面；二是开发商积极的推售策略，大量新推房源以低于市场预期的价格入市，刺激需求释放；三是价格继续大幅下降的市场预期逐渐消除，以刚需购房者为代表改变了之前的观望情绪，积极入市带动市场销售量继续维持高位。

★各区域销售情况

5月，刚需产品依然是市场销售主力，西部区域以1046套、10.4万平米的销售量位居首位，套数和面积分别占总销售的40%和37%。东部位居第2，共销售756套、8.8万平米，套数和面积分别占总销售的29%和31%。北部销售位居第三，共销售476套、4.9万平米，套数和面积分别占总销售的18%和17%。南部销售位居第四，共销售245套、3.2万平米，套数和面积分别占总销售的9%和11%。中部销售*少，不足百套。

◎价格及变化趋势

★均价

注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基核心和万豪君悦府住宅为*产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。

5月市场整体均价为8968元/平米，同比下降8.3%，环比上涨0.4%。新项目的入市，使得整体价格出现微幅变化。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

★销售均价

5月，市场整体销售价格为7725元/平米，同比下降12.1%，环比上涨0.2%。5月份高价新房源的推出，导致整体销售价格出现微涨。但总体来看，开发商“以价换量”的策略仍然得到市场认可。

第2节写字楼

【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。

【内容综述】5月，写字楼供应量量仍维持高位，无新项目入市。销售量方面，奥体板块是市场整体销售的*主力(占总销售的75.7%)。主要由于玉兰广场提价在即(具体调价信息以售楼处公示为准)，前期积累的客户选择在价格上调前购买。本月市场仅4个项目有不同数量的销售，其他在售项目表现欠佳，零销售者已非个别情况。写字楼销售市场两级分化现象迹象开始显现。整体报盘价格仍保持相对平稳。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

5月，济南写字楼市场供应量为9.16万平米，同比上升48.70%，环比下降40.64%。本月无新增供应。从图表显示来看，市场总供应量已连续3个月维持高位。其中，玉兰广场是市场供应量的*主力。

★各板块供应量情况

5月，奥体板块供应量位居第1，占总供应量的73.2%。经十路板块居第2，供应量为1.48万平米，占总供应的16.2%；其他零星分布的供应量为0.55万平米，占总供应的6%；高新区板块和泺源大街板块供应量较少，仅占总供应的不足3%；其余各板块均无市场供应。从总体来看，近九成的供应量来自奥体板块和经十路板。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

◎销售量及区域分布

★市场销售量月度变化

5月，济南写字楼市场销售量为1.15万平米，同比下降10.10%，较上月净减少5.12万平米。本月销售量虽不及上月(上月有整栋销售)，但销售量仍突破1万平米，主要由于个别项目即将提价，前期积累而未下定的客户选择在价格上调前购买。

★各板块销售量情况

5月，奥体板块仍是市场整体销售的*主力，销售量占总销售的75.7%。主要由于某项目即将提价，前期积累而未下定的客户选择在涨价前购买，拉动了整个板块的销售量。其次为经十路板块和高新区板块，均占总销售约10.4%；再次为其他零星分布的写字楼，销售量为0.04万平米，仅占总销售的3.5%；其余各板块均无销售。

◎价格及变化趋势

★报盘均价

注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。

5月，写字楼市场整体均价为12978元/平米，同比下降0.25%，环比上升0.43%。玉兰广场价位目前为12500元/平米，就目前了解的情况而言，该项目即将在6月进行一次价格上调(具体调价时间等信息以售楼处实际公示为准)。其余在售写字楼项目价格均无变动，总体而言，市场整体价格走势始终保持平稳。

★销售均价

2、图中显示的虚线部分(即1201、1202)并非当月实际数据的体现，为作图所需的虚拟辅助数据。

5月，写字楼市场销售均价为12201元/平米，同比上升了0.93%，环比上升了14.41%。本月写字楼销售均价较上月有小幅上升，其主要原因是玉兰广场实际销售价较上月有所上升(4月份整栋客户的销售价相对较低)，且销售量也相对较大，使得本月销售均价较上月有小幅回升。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

第三节商业

【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。

【内容综述】5月份商业市场仍旧处于低迷状态。底商市场有少量新增房源，供应量和销售量在此带动下稍有回升，价格则持续下跌，连续两个月在20000元/平米以下。纯商业市场销售情况惨淡，5月份各项目均为零销售。*环境尚未好转及出租招商型物业的分流，成为制约纯商业销售的重要因素。

◎ 供应量及区域分布

★ 市场供应量月度变化

5月底商供应量为3.55万平米，同比上涨126.12%，环比上涨1.72%。本月重汽翡翠清河推出部分底商房源，成为本月新增供应量的少有来源。2012年底商供应量同比涨幅均较大，主要是由于各项目存量较大，在*环境依然欠佳的市场行情下去化速度非常缓慢。

★各区域供应量情况

5月底商供应量较大的区域为东部，供应量为2.21万平米，占总供应量的51.5%，面积及占比较4月份均没有变化；北部区域位列第2，供应量为0.76万平米，占总供应量的21.4%；西部区域位列第三，为0.42万平米，占总供应量的11.8%；南部区域位列第四，供应量为0.37万平米，占总供应量的10.4%；中部供应*少，为0.30万平米，占总供应量的8.5%。

由于各区域销售量的低迷及新增供应量的萎缩，各区域供应面积及占比较4月份变化很小，北部区域因有少量新增供应上市，占比略有增加，其余区域均保持不变或略有下降。

◎ 销售量及区域分布

★ 市场销售量月度变化

5月底商销售量为0.05万平米，同比下降83.33%，环比上涨150.00%。

5月份底商市场出现少量新增供应，销售因此略有回升。自2011年11月起，伴随着调控政策的落地和整个行业的低迷，底商市场陷入销售的低潮期，部分项目销售长期挂零，去化异常困难。现在住宅销售量出现回升迹象，底商销售量有望在其带动下逐步回升。

★各区域销售量情况

5月市场销售依然呈现极端化表现，仅北部区域由新增供应实现0.05万平米的销售量，占比100.0%，其他区域均为零销售。

◎ 价格及变化趋势

★整体均价

5月底商价格为19193元/平米，同比下降25.64%，环比下降1.66%。

本月市场有低价新增房源上市，拉低了整体的价格。自2011年1月起，底商的价格呈现一路下滑态势，上月已跌破20000元/平米，可见市场的*环境恶化，底商的*价值已渐被看淡。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

纯商业

◎ 市场供应量月度变化

5月，纯商业总供应量为8.79万平米，同比上涨12.12%，环比略降0.34%。2012年无新增房源上市，一直处于存量消化状态。济南市的商超类、专业市场类的纯商业项目逐渐减少，多以综合体的配套商业形式出现；且开发商为了长远发展考虑，多选择自持产权，以招商为主，也在一定程度上减少了纯商业的市场供应量。

◎ 市场销售量月度变化

5月份纯商业市场销售情况惨淡，各项目均为零销售。房地产市场*环境在经历了半年时间后并未好转，*客户依然呈持币观望状态，谨慎入市。出租招商型物业也吸引了部分客户，进一步减少了出售型物业的销售量。

◎ 在售纯商业项目介绍

根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有6个，分别为银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、诚基•泉城新时代商业步行街、明湖湾开元广场、中泉新都汇、怡文轩文化艺术城。

——5月济南世联怡高房地产市场月报分析

第四节公寓

【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。

【内容综述】5月，公寓市场库存压力加剧，本月初存量房超过千套，达近两年较高值。小面积、低总价的*类产品持续销售，公寓客户重新回归市场。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

5月，公寓市场总供应量为1245套、7.25万平米，同比增长834套、4.32万平米，环比减少7.8%和4.4%。其中新增供应140套、0.77万平米，环比减少79.0%和72.7%。

5月，公寓市场库存压力加剧，由于新增房源积压，本月初存量房达到近两年较高值，数量超过千套。本月新增供应有所减少，仅1个新项目入市，推出少量新房源。

★各区域供应情况

5月，东部公寓供应*多，供应642套，占供应总量的51%；北部在新项目的入市带动下，供应量跃居第2位，供应258套，占供应总量的21%；西部位居第三，供应218套，占供应总量的18%；中部供应*少，为127套，占供应总量的10%；南部仍无供应。

5月，公寓市场仅1个新项目入市，位于北部区域，共推出140套新房源。其余区域无新增。

◎销售量及区域分布

★市场销售量月度变化

5月，公寓市场共销售160套、0.78万平米，同比增加58.4%和27.9%，环比减少34.7%和29.1%。济南公寓市场在新房源的带动下，近两个月销售均有明显增长。尤其是小面积、低总价产品，深受*者青睐。

★各区域销售情况

5月，东部小面积、低总价产品持续销售，带动东部销售依然保持高位，本月东部销售97套、0.44万平米，分别占总销售的61%和57%。北部在新项目的入市带动下，销售跃居第2位，共销售47套、0.25万平米，分别占总销售的29%和32%。西部和中部销售较少，均为8套。

免责声明：此信息来源于搜房网，版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务，在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题，请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。